Une modification réglementaire majeure s’apprête à redessiner les contours du marché immobilier locatif en France. Sur décision du gouvernement, le mode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE) va être ajusté pour les logements de petite surface et ceux chauffés à l’électricité. Cette réforme technique, qui entrera en vigueur au 1er janvier 2026, n’est pas anodine : elle devrait permettre à environ 850 000 logements de quitter le statut de passoire énergétique, avec des conséquences directes pour des centaines de milliers de propriétaires bailleurs qui étaient sous la menace d’une interdiction de location.
Impact de la modification du DPE sur le marché immobilier
L’annonce de cette réforme a l’effet d’une onde de choc sur un marché locatif déjà très tendu. En reclassant administrativement des centaines de milliers de biens, le gouvernement espère débloquer des situations complexes et fluidifier l’offre de logements, notamment dans les grandes agglomérations.
Une bouffée d’air pour les zones tendues
Dans les métropoles où la demande de location explose, la menace de voir des milliers de logements retirés du marché en raison de leur étiquette F ou G constituait une véritable bombe à retardement. La sortie de 850 000 logements de la catégorie des passoires énergétiques est une nouvelle cruciale. Cela signifie que ces biens, souvent des studios et des deux-pièces prisés par les étudiants et les jeunes actifs, pourront rester sur le marché locatif sans nécessiter de travaux d’envergure immédiats. Pour les locataires, c’est l’assurance d’une offre plus stable, tandis que pour les propriétaires, c’est un soulagement face à des contraintes réglementaires et financières qui semblaient insurmontables.
Réévaluation de la valeur des biens
Le DPE est devenu un critère déterminant dans la valorisation d’un bien immobilier. Une mauvaise note peut entraîner une décote significative lors d’une vente ou freiner des locataires potentiels. En passant d’une étiquette F à E, voire D, un appartement voit sa valeur perçue et sa désirabilité augmenter instantanément, et ce, sans avoir engagé le moindre euro en travaux. Cette requalification administrative pourrait donc entraîner une réévaluation positive de nombreux actifs immobiliers, redonnant de la flexibilité aux propriétaires souhaitant vendre ou simplement louer leur bien dans de meilleures conditions.
Ce recalibrage technique change la donne pour une catégorie spécifique de logements, mais il est essentiel de comprendre précisément lesquels sont concernés et pourquoi.
Nouveau calcul du DPE : quels logements concernés ?
La réforme ne s’applique pas à tous les logements mais cible une injustice identifiée dans la méthode de calcul actuelle. Elle vise à corriger un biais qui pénalisait fortement les logements chauffés à l’électricité et les petites surfaces, indépendamment de la qualité de leur isolation.
Le chauffage électrique au cœur de la réforme
Jusqu’à présent, le calcul du DPE appliquait un coefficient de conversion pour l’énergie primaire de 2,3 à l’électricité. Ce chiffre, hérité d’une époque où le mix énergétique européen était plus carboné, pénalisait lourdement le chauffage électrique français, qui est aujourd’hui l’un des plus décarbonés d’Europe grâce au nucléaire. Le gouvernement a donc décidé d’abaisser ce coefficient à 1,9, un chiffre plus représentatif de la réalité actuelle. Ce simple ajustement mathématique a un effet mécanique sur la note finale de nombreux logements.
| Paramètre | Ancien calcul | Nouveau calcul (dès 2026) |
|---|---|---|
| Coefficient de conversion électricité | 2,3 | 1,9 |
| Impact sur la note finale | Fortement pénalisant | Plus favorable |
Les petites surfaces, grandes gagnantes
Les logements de moins de 40 m² étaient également désavantagés par la méthode de calcul, notamment à cause du poids disproportionné de la production d’eau chaude sanitaire dans la consommation totale. Un nouveau coefficient de pondération sera appliqué pour corriger cet effet de seuil. Les principaux bénéficiaires de cette double correction seront donc :
- Les studios et appartements de type T1.
- Les logements de deux pièces de petite superficie.
- Majoritairement les biens situés en copropriété dans des immeubles anciens.
Pour ces biens, le gain pourra être significatif, permettant souvent de sauter une, voire deux classes énergétiques, passant par exemple de G à F ou de F à E.
L’amélioration de la note DPE a une conséquence directe et très attendue par les propriétaires : l’allègement des contraintes liées à l’interdiction de location.
Interdiction de location : des restrictions allégées
Le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques, instauré par la loi Climat et Résilience, a mis une pression considérable sur les propriétaires bailleurs. Cette réforme du DPE vient leur offrir un sursis bienvenu, sans pour autant annuler le dispositif.
Un calendrier réglementaire assoupli de fait
Le calendrier légal reste inchangé : les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025, ceux classés F le seront en 2028 et les E en 2034. Cependant, en permettant à un grand nombre de logements F de devenir E, la réforme repousse de facto l’échéance de 2028 à 2034 pour ces propriétaires. C’est un gain de temps précieux qui leur permettra de planifier plus sereinement d’éventuels travaux ou de gérer leur patrimoine avec une meilleure visibilité. De même, une partie des logements G les moins énergivores pourront être reclassés en F, les sortant de l’interdiction immédiate pour leur donner un répit jusqu’en 2028.
Le sort des « vrais » passoires thermiques
Il est crucial de noter que cette réforme est un ajustement technique, pas une amnistie générale. Un logement très mal isolé, avec un système de chauffage obsolète, restera probablement classé G ou F même après le nouveau calcul. Pour ces biens, l’obligation de rénovation énergétique demeure entière pour pouvoir continuer à les louer. La mesure vise à corriger une anomalie de calcul, pas à exonérer les propriétaires de leur responsabilité d’offrir un logement décent et performant sur le plan énergétique.
Ce répit réglementaire se traduit par des avantages financiers très concrets pour les propriétaires concernés.
Conséquences économiques pour les propriétaires
Au-delà de l’aspect réglementaire, l’impact de cette mesure est avant tout financier. Pour des milliers de ménages, c’est une charge financière importante qui est, sinon annulée, du moins reportée.
Économies sur les travaux de rénovation
L’avantage le plus immédiat est l’économie réalisée sur des travaux coûteux. Une rénovation globale pour sortir un bien du statut de passoire énergétique peut facilement coûter entre 15 000 et 40 000 euros, voire plus. En obtenant une meilleure note DPE sans travaux, les propriétaires évitent une dépense contrainte à court terme. Cet argent non dépensé peut être conservé, réinvesti ou utilisé pour d’autres projets d’entretien du logement, offrant une flexibilité financière retrouvée.
Maintien des revenus locatifs
Pour un propriétaire bailleur, la principale crainte était la perte sèche de revenus locatifs due à l’interdiction de louer. Un bien vacant non seulement ne rapporte rien, mais il continue de générer des charges (taxe foncière, charges de copropriété). La possibilité de maintenir le logement sur le marché locatif assure la continuité des revenus, sécurisant ainsi l’équilibre financier de l’investissement. C’est également une protection contre une vente forcée à un prix décoté, que certains propriétaires envisageaient faute de moyens pour financer les travaux.
Malgré ces avantages indéniables, il serait hasardeux de considérer que la question de la performance énergétique est désormais réglée pour ces logements.
L’importance de la rénovation énergétique malgré tout
Si la pression réglementaire s’allège, la réalité physique des logements, elle, ne change pas. Un DPE amélioré sur le papier ne chauffe pas un appartement en hiver ni ne le rafraîchit en été. La rénovation conserve donc tout son intérêt, au-delà de la simple conformité légale.
Le DPE change, pas la facture d’énergie
C’est le point fondamental à retenir : un logement reclassé de F à E consommera exactement la même quantité d’électricité. La facture d’énergie pour le locataire restera identique. Dans un contexte de hausse des prix de l’énergie, un logement énergivore restera un logement coûteux à habiter. Proposer un bien avec une faible consommation réelle est un argument de plus en plus puissant pour attirer et fidéliser des locataires de qualité.
Confort thermique et valorisation durable
La rénovation énergétique n’est pas qu’une question de chiffres. C’est avant tout une question de confort. Isoler des murs, changer des fenêtres ou installer un système de chauffage plus performant améliore directement la qualité de vie des occupants. De plus, un bien réellement rénové se valorise de manière plus pérenne sur le marché qu’un bien simplement reclassé administrativement. Les futurs acquéreurs et les locataires ne s’y trompent pas et sauront faire la différence entre une performance réelle et une étiquette corrigée.
Pour les propriétaires souhaitant connaître leur nouvelle situation, la procédure s’annonce heureusement simple et accessible.
Utilisation de la plateforme gratuite pour recalculer le DPE
Conscient de la nécessité de ne pas imposer de nouvelles charges aux propriétaires, le gouvernement a prévu un dispositif pour que chacun puisse obtenir son DPE mis à jour facilement et sans frais.
Une démarche simplifiée et sans frais
Il ne sera pas nécessaire de faire appel à un diagnostiqueur et de payer pour un nouveau DPE complet. Une plateforme en ligne, gérée par l’Agence de la transition écologique (Ademe), sera mise à disposition. Cet outil gratuit permettra à chaque propriétaire de générer une attestation officielle faisant état de sa nouvelle classe énergétique, sur la base des données du DPE existant.
Que faire en attendant le 1er janvier 2026 ?
Le conseil pour les propriétaires concernés est simple : la patience. Il est inutile de se précipiter pour commander un nouveau diagnostic. La meilleure stratégie consiste à :
- Conserver précieusement le DPE actuel.
- Attendre le lancement de la plateforme officielle début 2026.
- Utiliser le numéro de DPE pour générer la nouvelle attestation.
Pour ceux qui avaient déjà engagé ou planifié des travaux, il est conseillé de les poursuivre. Toute amélioration réelle de la performance énergétique reste un investissement pertinent pour le confort, la réduction des charges et la valeur à long terme du patrimoine.
Cette réforme du DPE offre un répit significatif à de nombreux propriétaires, en particulier ceux de petites surfaces chauffées à l’électricité, et devrait fluidifier un marché locatif sous tension. Elle corrige une anomalie de calcul qui pénalisait le mix énergétique français. Cependant, cette solution administrative ne doit pas occulter la réalité physique : un logement mal isolé reste une source d’inconfort et de factures élevées. La rénovation énergétique conserve donc tout son sens pour valoriser durablement un bien et améliorer la qualité de vie de ses occupants.
